《当代旅游地产开发研究》课件

当代旅游地产开发研究旅游地产作为旅游业与房地产业交叉融合的产物，在当代经济发展中扮演着日益重要的角色本研究全面分析了旅游地产的开发模式、市场特点、典型案例以及未来发展趋势，旨在为相关从业者、研究人员及投资者提供系统的理论指导与实践参考通过对国内外成功案例的深入分析，结合当前市场环境与政策导向，本研究提出了针对性的开发策略与投资建议，以期推动中国旅游地产行业的健康可持续发展目录行业概述1旅游地产的定义、特点、发展历程、市场规模、产业链及主要类型分析，为后续内容奠定基础开发模式2详细探讨主题公园驱动、景区依托型、城市综合体、文化主题、生态度假、养老度假、体育休闲及旅游小镇等不同开发案例分析3模式的特点与适用条件选取华侨城、长隆、融创文旅城等国内外典型旅游地产项目进行深入分析，总结成功经验与发展启示挑战与机遇4分析当前旅游地产发展面临的政策环境变化、市场需求变化、资金压力等挑战，以及技术创新、产业融合等带来的机遇未来趋势5前瞻性研究旅游地产的产品创新、运营模式创新、互联网+旅游地产、绿色发展等未来发展趋势第一部分行业概述行业背景1旅游业与房地产业作为国民经济的重要支柱产业研究意义2推动产业结构优化，促进区域经济发展研究内容3全面分析旅游地产的发展现状、模式与趋势旅游地产作为现代服务业的重要组成部分，近年来呈现出蓬勃发展的态势随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，旅游地产逐渐成为投资的热点领域，展现出巨大的市场潜力和发展空间本部分将从旅游地产的定义、特点、发展历程、市场规模等多个方面入手，全面剖析这一行业的基本概况，为后续深入研究奠定基础旅游地产定义概念界定本质特征旅游地产是旅游业与房地产业交旅游地产的本质是将旅游资源的叉融合的产物，是以旅游资源为价值通过房地产的形式进行转化依托，以旅游功能为主导，兼具和实现，其核心是旅游与地产的居住功能的复合型地产形态它有机结合，而非简单叠加这种不仅满足了人们旅游度假的需求结合使得旅游资源的价值得到最，还提供了投资增值的空间大化的挖掘和利用功能定位作为一种特殊的地产形态，旅游地产不仅具有传统房地产的居住功能，更重要的是具备旅游、休闲、度假等功能，能够满足人们日益增长的高品质生活需求旅游地产的特点依托旅游资源综合功能性高附加值旅游地产高度依赖于优质的自然或人文旅与传统住宅相比，旅游地产具有更为丰富由于依托优质旅游资源并提供多元化的服游资源，如山水景观、气候条件、历史文的功能，集旅游、度假、休闲、养生、文务内容，旅游地产通常具有较高的附加值化等这些资源是旅游地产价值的重要支化体验等多种功能于一体，能够满足消费，不仅体现在产品售价上，更体现在持续撑，也是其区别于传统房地产的关键所在者多元化的需求，提供一站式的生活体验的运营收益和资产保值增值的潜力方面旅游地产的发展历程1国际发展初期（1930s-1960s）以美国为代表的发达国家开始出现最早的旅游地产雏形，如佛罗里达海滨度假区、加州葡萄酒庄园等这一时期的旅游地产主要面向高端客群，规模相对有限，开发模式较为简单2国际快速发展期（1970s-1990s）随着全球旅游业的蓬勃发展，旅游地产进入快速发展阶段迪士尼乐园周边地产、欧洲地中海俱乐部等标志性项目纷纷涌现，开发模式逐渐多元化，市场规模迅速扩大3中国萌芽期（1990s-2000s）随着改革开放的深入推进，中国出现了第一批旅游地产项目，如深圳华侨城、海南度假区等这一时期的项目多由政府主导，以旅游资源开发为主，地产开发为辅4中国蓬勃发展期（2000s至今）随着国民经济的持续增长和消费升级趋势的显现，中国旅游地产进入蓬勃发展期各类开发模式不断创新，市场规模迅速扩大，产品类型日益丰富，形成了较为完整的产业体系旅游地产市场规模全球市场规模（万亿美元）中国市场规模（万亿人民币）全球旅游地产市场在经过2020年的短暂下滑后迅速恢复增长，预计到2025年市场规模将达到12万亿美元亚太地区尤其是中国和东南亚国家成为市场增长的主要驱动力中国旅游地产市场近年来增长迅速，已成为全球第二大旅游地产市场随着国内消费升级和旅游需求的不断释放，预计未来5年中国旅游地产市场复合增长率将保持在15%左右旅游地产产业链上游资源获取与规划中游开发建设1土地资源获取、旅游资源评估、概念规划设计工程建设、配套设施开发、景区打造、品牌构

2、资金筹集建下游销售与服务中游运营管理4房产销售、会员招募、旅游服务、增值业务开3酒店管理、景区运营、物业服务、活动组织发旅游地产的产业链涵盖了从资源获取到最终服务的完整过程与传统房地产相比，旅游地产的产业链更为复杂，参与主体更多，涉及的领域更广在整个产业链中，开发商通常处于核心地位，负责整合各类资源，协调各方关系而专业的运营管理团队则是项目持续创造价值的关键，他们通过提供高品质的服务和丰富的活动内容，确保项目的长期生命力旅游地产的主要类型景区型旅游地产度假型旅游地产城市型旅游地产依托自然或人文景区资源开发的旅游地以休闲度假功能为主的旅游地产，通常位于城市区域内，以商务旅游、购物旅产，以景区游览为主要吸引力，配套开选址在气候宜人、环境优美的区域，提游、文化旅游等为主要吸引力的旅游地发酒店、度假公寓等住宿设施以及餐饮供高品质的住宿、餐饮、康体、娱乐等产如城市综合体、商业街区、文化创、购物等配套服务设施典型案例包括全方位服务如三亚亚特兰蒂斯、长白意园区等，这类项目通常交通便利，配张家界、九寨沟、黄山等景区周边的旅山度假区等项目，注重打造全季节、全套设施完善，能够满足短期商务出行和游地产项目天候的度假体验休闲购物的需求第二部分开发模式创新发展1不断探索创新模式，适应市场变化多元化经营2整合多种业态，提升综合价值资源整合3有效整合旅游资源与地产开发模式选择4根据资源条件选择适合的开发模式旅游地产的开发模式是决定项目成败的关键因素之一不同的开发模式适用于不同的资源禀赋、区位条件和市场环境，选择合适的开发模式对项目的长期成功至关重要近年来，随着市场竞争的加剧和消费者需求的升级，旅游地产的开发模式不断创新，呈现出多元化、个性化、融合化的发展趋势本部分将详细探讨当前主流的几种旅游地产开发模式主题公园驱动模式1核心引擎主题公园2配套开发多元地产以大型主题公园作为项目的核围绕主题公园开发酒店、度假心吸引力，通过高质量的游乐公寓、商业街区等多元化地产体验和独特的主题定位吸引大项目，形成完整的产业链和价量游客主题公园作为人工打值链这些配套地产既可以满造的旅游吸引物，具有全天候足游客的住宿、餐饮、购物等、全季节的运营能力，能够持需求，又能够分享主题公园带续产生客流，为周边地产项目来的品牌溢价和客流资源提供价值支撑3运营模式游乐+地产联动通过主题公园和地产项目的联动运营，实现客流共享、品牌共享和收益共享这种模式下，主题公园通常作为现金流引擎，而地产项目则作为利润中心，两者相辅相成，共同支撑项目的持续发展景区依托型模式资源评估全面评估现有景区资源的类型、品质、知名度和市场吸引力，确定其开发价值和潜力优质的景区资源是项目成功的基础，决定了项目的定位和发展方向规划设计基于景区资源特点，进行整体规划设计，确保地产开发与景区资源的和谐统一设计应尊重自然环境和文化特色，避免过度开发和资源破坏差异化开发根据景区特色，开发独具特色的度假设施和地产产品，如森林景区可开发木屋别墅，海滨景区可开发滨海公寓等产品应与景区形成互补，共同提升区域价值协同运营建立景区与地产的协同运营机制，通过票务优惠、专属体验等方式，增强地产业主的粘性和满意度，同时为景区带来稳定的客源城市综合体模式商业中心酒店公寓娱乐休闲作为城市综合体的核心部分，商业中心通高品质的酒店和服务式公寓是满足商务和包括电影院、主题乐园、游乐中心、健身常包括购物中心、精品店、餐饮区等，提休闲旅客需求的重要组成部分这些设施俱乐部等在内的娱乐休闲设施，为消费者供多元化的消费体验高端商业不仅能带通常由国际知名酒店管理集团运营，提供提供多样化的娱乐选择这些设施不仅能来持续的客流和收益，还能提升整个项目专业的服务和管理，确保客户体验的一致够延长消费者的停留时间，还能增强项目的品质和形象性和高品质的吸引力和竞争力文化主题模式倍42%

3.268%文化旅游增长率客单价提升游客满意度近年来，文化旅游市场呈现快速增长态势，年均相比传统旅游地产，具有鲜明文化主题的项目能根据调查数据，文化主题型旅游地产的游客满意增长率达42%，远高于传统旅游市场的增长速度够显著提升客单价，平均达到传统项目的

3.2倍度达到68%，高于行业平均水平深厚的文化内这表明消费者对于具有文化内涵的旅游产品有文化主题为项目带来了独特的吸引力和品牌溢涵和独特的体验感是提升游客满意度的关键因素着强烈的需求价文化主题模式是将特定的文化元素作为项目的核心定位和设计理念，通过文化的传承和创新，打造具有独特魅力的旅游地产项目这种模式特别适合那些拥有丰富历史文化资源的地区，如古城、古镇、历史街区等生态度假模式环境保护原则可持续设计理念生态度假模式首先强调的是对自然环境的保采用可持续的设计理念和技术，包括节能建12护和尊重在项目规划和建设过程中，必须筑、雨水收集系统、可再生能源利用等，减坚持低密度、低开发强度的原则，最大限度少项目对环境的负面影响，实现人与自然的地保留原有的自然风貌和生态系统和谐共生健康生活方式自然体验活动倡导健康、环保的生活方式，提供有机食品设计丰富多样的自然体验活动，如徒步旅行

43、自然疗法、瑜伽冥想等服务，满足现代人、野外露营、生态观察等，让游客能够亲近回归自然、追求健康的需求自然、感受自然，提升环保意识养老度假模式目标客群定位养老度假模式主要针对中高端老年群体，这些群体具有相对充裕的时间和财力，追求高品质的晚年生活同时，也兼顾老年人子女的需求，为其提供安心的养老解决方案医疗康养结合将医疗资源与康养设施紧密结合，提供专业的医疗保健服务一些项目还与三甲医院合作，设立医疗服务中心，为老年人提供便捷的医疗保障社交活动空间老年人的社交需求是养老度假项目必须考虑的重要因素通过设置社区活动中心、俱乐部、文化课堂等，为老年人提供丰富的社交活动和终身学习机会适老化设计所有设施都采用适老化设计，包括无障碍通道、防滑地面、紧急呼叫系统等，确保老年人的安全和便利同时，还要考虑老年人的心理需求，创造温馨、舒适的生活环境体育休闲模式核心体育项目选择根据地理环境和市场定位，选择适合的核心体育项目，如高尔夫、滑雪、帆船、马术等核心项目的选择应考虑目标客群的偏好、项目的稀缺性和可持续性等因素专业设施建设投入足够资源，建设符合国际标准的专业体育设施，确保能够满足不同水平用户的需求，甚至能够承办专业赛事设施的品质直接关系到项目的核心竞争力地产产品配套围绕核心体育项目，开发配套的地产产品，如球场别墅、滑雪公寓等这些产品通常采用会员制销售模式，与体育设施的使用权相绑定，创造稀缺性和排他性赛事活动运营定期举办各类赛事和活动，提高项目知名度，增强社区活力，同时为地产销售创造机会成功的赛事运营能够持续吸引客流，提升项目的品牌价值旅游小镇模式旅游小镇模式是一种整体规划、系统开发的模式，通过打造具有鲜明主题和特色的小镇，集聚人气、商气，形成产业集群和生活社区这种模式强调产、城、人、文的融合，追求经济效益、社会效益和环境效益的统一成功的旅游小镇通常具有独特的主题定位、完善的功能配套、良好的环境品质和深厚的文化内涵它们不仅是旅游目的地，也是宜居、宜业、宜游的综合体，能够实现生产、生活、生态的和谐统一第三部分案例分析案例分析2深入研究典型项目的开发模式和运营策略成功经验总结1分析各类案例的成功因素和创新点案例选择选取国内外代表性旅游地产项目3通过对典型案例的深入分析，我们可以更加直观地了解旅游地产的不同开发模式及其实施效果这些案例涵盖了不同类型、不同规模、不同区域的旅游地产项目，具有很强的代表性和参考价值本部分将重点分析华侨城、长隆、融创文旅城等国内知名旅游地产项目，以及海南博鳌乐城、三亚亚特兰蒂斯等特色项目，总结其成功经验和发展启示，为旅游地产的开发提供实践指导案例华侨城模式1公司简介开发模式特点成功经验华侨城集团成立于1985年，是中国文化华侨城采用旅游+地产双轮驱动模式，华侨城的成功经验主要体现在内容创新旅游产业的领军企业，也是最早探索旅以主题公园为引擎，带动周边地产开发、品牌打造和产业链整合三个方面通游地产模式的企业之一集团业务涵盖其成功之处在于将主题公园的品牌影过持续创新文化旅游内容，打造强大的主题公园、旅游度假区、文化会展、城响力和客流资源有效转化为地产价值，品牌影响力，并整合上下游产业资源，市综合体等多个领域，形成了独具特色同时通过持续的内容创新和体验升级，形成完整的产业生态体系，实现了可持的文化+旅游+城镇化发展模式保持项目的长期吸引力续发展案例长隆模式2项目概况长隆集团创建于1989年，目前在广州和珠海拥有两大旅游度假区，包括主题公园、度假酒店、商业街区等多种业态长隆以其独特的动物主题和高品质的游乐体验，成为华南地区最具影响力的旅游目的地之一经营特色长隆的经营特色在于深度开发动物主题，打造全方位、沉浸式的体验通过举办各类节庆活动、推出夜间游览项目等方式，延长游客停留时间，提高综合消费同时，不断引进国际领先的游乐设施，保持产品的新鲜感和吸引力产品体系长隆构建了包括主题公园、水上乐园、野生动物园、马戏表演、度假酒店等在内的完整产品体系，能够满足不同年龄段、不同消费能力游客的多样化需求，实现了客群的最大化覆盖发展启示长隆的成功启示我们，旅游地产项目应注重主题的深度挖掘和体验的持续创新，通过完善的产品体系和细致的服务，提升游客满意度和忠诚度，从而实现可持续发展案例融创文旅城3全国布局运营模式创新点融创文旅采用1+N的融创文旅采用文旅+地融创文旅的创新点在于全国布局战略，即一个产协同发展模式，以将文化IP+实景演艺+文旅总部加多个区域文雪世界、水世界等主题高科技相结合，打造旅城，目前已在海南、乐园为核心吸引力，配沉浸式体验同时，通广州、重庆、无锡、苏套开发酒店、商业和住过四季化运营策略，如州、济南等多个城市布宅产品文旅项目提升冬季的雪世界、夏季的局文旅项目，形成了覆地产价值，地产销售反水世界，解决了季节性盖全国的文旅网络哺文旅投入，形成良性经营的难题，提高了资循环产利用效率案例丽江古城41文化保护与开发丽江古城是世界文化遗产，其开发模式的核心是保护与开发并重古城内严格控制建筑风格和开发强度，保留了纳西族传统民居的原真性，同时引入现代商业、餐饮、住宿功能，实现了历史文化的活态传承2多层次空间布局丽江古城及周边形成了核心保护区（古城内）、文化旅游区（古城周边）和现代服务区（新城区）的多层次空间布局这种布局既保护了历史文化资源，又满足了现代旅游和生活的需求，实现了古今融合3社区参与机制丽江古城的开发引入了社区参与机制，当地居民通过经营客栈、餐馆、手工艺品店等方式参与旅游开发，分享旅游收益这种机制不仅提高了居民的积极性，也增强了文化旅游的真实性和活力4经验启示丽江古城的成功经验表明，文化旅游地产的开发应坚持保护优先、适度开发的原则，注重文化的真实性和整体性，同时建立社区参与机制，实现文化保护、旅游发展和社区受益的多赢局面案例海南博鳌乐城5项目背景1博鳌乐城国际医疗旅游先行区是中国唯一的国家级医疗旅游先行区，成立于2013年，位于海南省琼海市博鳌镇，总规划面积约20平方公里该项目是医疗旅游地产的典型代表，结合了医疗、康养、旅游和地产多种功能政策优势2博鳌乐城享有特殊的政策支持，包括允许境外资本设立医疗机构、允许使用国外已上市但国内未上市的药品和医疗器械、实行更加开放的医师执业制度等这些政策为项目发展提供了独特的竞争优势医疗旅游产品3乐城已引进包括辉瑞、强生、波士顿科学等在内的多家国际知名医药和医疗器械企业，开展特许医疗、健康管理、医学美容、抗衰老等特色医疗旅游服务，吸引了大量国内外高端客户发展前景4随着健康中国战略的实施和人口老龄化程度的加深，医疗旅游市场需求将持续增长博鳌乐城作为医疗旅游地产的先行者，有望在未来发展成为亚洲乃至全球具有影响力的医疗旅游目的地案例三亚亚特兰蒂斯6酒店住宿水上乐园餐饮服务商业零售娱乐表演其他服务三亚亚特兰蒂斯是复星集团与全球知名的Kerzner集团合作开发的超大型综合度假项目，位于海南三亚海棠湾，总投资超过100亿元，于2018年正式开业该项目引入了国际顶级的亚特兰蒂斯品牌，包括五星级酒店、水族馆、水上乐园、餐饮、购物、娱乐等多种业态三亚亚特兰蒂斯采用旗舰IP+地产开发的模式，通过引入国际知名IP提升项目品质和影响力，实现高端定位和溢价能力其商业模式注重多元收入来源，住宿、游乐、餐饮、零售等各业态协同发展，形成了完整的度假消费链条案例桂林阳朔旅游地产7自然资源依托多元化产品体系特色运营模式桂林阳朔地区以其独特的喀斯特地貌和漓阳朔旅游地产形成了包括精品酒店、度假许多项目采用酒店+别墅的运营模式，业江山水而闻名于世，这些世界级的自然景别墅、主题客栈、康养中心等在内的多元主可以自住，也可以委托酒店管理公司进观资源为当地旅游地产的发展提供了得天化产品体系，能够满足不同市场细分的需行运营，分享旅游收益这种模式既满足独厚的条件项目依托这些自然景观，通求这些产品大多选择在景观优美的位置了投资者的资产增值需求，又解决了项目过精心的规划设计，实现了建筑与自然环，以最大化利用自然景观资源的价值的长期运营问题，实现了多方共赢境的和谐统一案例云南丽江铂尔曼度假酒店8项目概况文化融合特色运营成果丽江铂尔曼度假酒店位于云南丽江束河古酒店设计充分融合了纳西族传统建筑元素通过引入国际知名酒店管理品牌，酒店实镇附近，由雅高集团管理运营，是一家集与现代奢华风格，采用木结构、青瓦、石现了高端定位和国际标准的服务，吸引了奢华住宿、餐饮、会议、娱乐、休闲为一材等传统材料，结合现代设计理念，打造大量国内外高端客户酒店平均入住率保体的五星级度假酒店酒店占地面积约10出兼具民族特色和国际品质的度假环境持在70%以上，远高于行业平均水平同万平方米，设有独栋别墅和豪华客房，总每个空间都蕴含着丰富的纳西文化元素，时，酒店也成为推动当地就业和经济发展投资超过5亿元人民币让游客在享受奢华服务的同时，也能感受的重要力量，为当地提供了数百个就业岗浓厚的文化氛围位第四部分挑战与机遇行业发展企业经营旅游地产行业自身发展规律所带来的行企业在产品创新、运营管理、资源整合业周期性波动、结构调整等挑战与机遇等方面面临的挑战与机遇宏观环境消费需求政策变化、市场波动、国际形势等宏观消费升级、代际变化、生活方式转变等因素为旅游地产发展带来的挑战与机遇消费需求变化带来的挑战与机遇2314旅游地产行业正处于转型升级的关键时期，面临着诸多挑战，同时也孕育着巨大的发展机遇全面分析这些挑战与机遇，对于企业制定科学的发展战略，实现可持续发展具有重要意义本部分将从政策环境、市场需求、资金压力、同质化竞争等方面分析当前旅游地产发展面临的主要挑战，同时探讨技术创新、产业融合等带来的新机遇，为行业发展提供思路和方向政策环境变化房地产调控政策土地政策调整旅游产业支持政策近年来，中国政府持续推进房地产市场土地政策的调整，特别是对于自然资源与此同时，国家也出台了一系列支持旅调控，实施房住不炒的基本方针，各地保护区、风景名胜区等区域的土地利用游产业发展的政策，如《关于促进旅游出台了限购、限贷、限价等政策措施限制，使得优质旅游资源区域的土地供业改革发展的若干意见》《全域旅游示这些调控政策对旅游地产的销售和融资应趋紧，开发成本提高同时，对于建范区创建工作导则》等，为旅游地产的产生了较大影响，特别是对于以销售为设用地的容积率、建筑密度等指标也有健康发展提供了政策支持这些政策鼓主要盈利模式的项目，面临着更大的去更严格的控制，增加了开发的难度励旅游与文化、体育、健康等产业融合化压力和资金回笼压力发展，为旅游地产创新发展提供了方向市场需求变化休闲度假需求占比%投资需求占比%从图表可以看出，近年来旅游地产的购买动机正在发生明显变化，休闲度假需求占比持续上升，而单纯的投资需求占比则逐渐下降这反映了消费者对旅游地产的认知和需求正在趋于理性和多元化这种变化主要受到消费升级的推动，消费者更加注重生活品质和体验价值，对旅游地产的功能性、服务性和体验性提出了更高要求同时，新兴客群如年轻家庭、银发族等的兴起，也为旅游地产市场带来了新的需求和机遇资金压力盈利模式转型1从销售型向持有经营型转变融资渠道创新2探索REITs等新型融资工具融资环境收紧3银行贷款、信托等传统融资渠道收紧开发成本上升4土地、建材、人工等成本持续攀升旅游地产项目普遍具有投资规模大、建设周期长、回收期长的特点，对资金的需求量大且持续时间长近年来，随着土地成本、建材成本、人工成本的持续上升，旅游地产的开发成本不断攀升，而销售价格受到政策调控的影响难以同比例提高，导致利润空间被压缩与此同时，随着金融去杠杆政策的实施和房地产融资环境的收紧，旅游地产企业通过银行贷款、信托等传统渠道融资变得更加困难，资金压力日益加大这一挑战促使企业必须转变盈利模式，从依赖销售转向重视持有经营，同时积极探索REITs等新型融资工具，优化资本结构同质化竞争1产品同质化严重当前旅游地产市场上，许多项目在概念、产品和服务上高度相似，缺乏鲜明的特色和差异化竞争优势这种同质化现象在温泉度假、滨海度假等热门领域尤为突出，导致市场竞争加剧，产品溢价能力下降2创新动力不足部分开发商缺乏深入研究市场需求和创新产品的动力，习惯于复制成功案例，导致产品创新不足同时，真正有创意的概念也容易被竞争对手快速模仿，使得创新优势难以持续3差异化竞争需求面对同质化竞争，旅游地产项目亟需通过差异化定位、特色化产品、个性化服务等方式，建立独特的市场形象和核心竞争力差异化竞争要求开发商深入了解目标客群需求，挖掘项目所在地的独特资源和文化价值4跨界融合趋势通过与文化、体育、健康、教育等领域的跨界融合，旅游地产可以开发出更具特色和体验感的产品，避免同质化竞争如文化主题旅游地产、体育特色旅游地产等，都展现出良好的市场前景。